相続した不動産をどのように分割するか悩み、困っている方も多いでしょう。
できるだけ相続間でトラブルが起きないように、そしてスムーズに相続ができると嬉しいですよね。
そこで今回は、その希望が叶う現物分割のメリット・デメリット、現物分割しやすいケースなどをご紹介します。

現物分割とは

現物分割という言葉を耳にしても、ピンと来ない方も少なくないでしょう。
現物分割とは、相続した不動産の形を変えることなく、そのまま相続人同士で分割することです。
たとえば、長男は土地、次男は車、長女は自宅を相続するケースが当てはまります。
土地を分筆して相続した場合も、現物分割に該当します。
ただし、分筆すると土地の価値が下がる可能性があるため、注意しましょう。
現物分割を更にわかりやすくご紹介するために、以下の表を参考にしてみてください。

●Aさんが取得する財産：現金100万円・文筆後の土地（時価500万円）
●Bさんが取得する財産：現金300万円・自動車（時価300万円）
●Cさんが取得する財産：現金50万円：文筆後の土地（時価450万円）・自動車（時価100万円）

このように、不動産の形状や用途を変えることなく分割することを現物分割といいます。
そして、一般的には、現物分割を利用して遺産を分ける方が多いです。

現物分割の流れ

まずは、遺言書があるかどうかを確認します。
遺言書がある場合は、その内容に沿って遺産を分割してください。
一方で、遺言書がない場合や、遺言書の内容が不明確な場合は、遺産分割協議をおこないます。
遺産分割協議とは、相続人全員で誰がどの遺産を相続するかを決める話し合いのことです。
遺産を分割する際によくあるトラブルの1つとして、行方が分からない相続人の存在が挙げられます。
参加しない相続人が一人でもいると、全員の合意を得ることができず、協議が成立しません。
相続人の行方がわからないときは、家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申し立てましょう。
不在者財産管理人は、行方がわからない相続人の代わりに遺産分割協議に参加することができます。
遺産分割協議がまとまったら、協議の内容を遺産分割協議書にまとめ、相続人全員で署名押印をします。
遺産分割協議の内容のとおりに遺産を分割し、所定の手続きをおこなうと、相続は完了です。
遺産分割協議がなかなか合意に達しない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てましょう。

遺産分割には他の方法もある

実は、遺産を分割する方法は、現物分割以外にも存在します。
まず1つ目は、多くの遺産を相続する方から、少なく相続する方に代償をする「代償分割」です。
相続人の人数が多いときに、よく使われる方法です。
2つ目は、相続した遺産を売却して得た費用を、相続人同士で分け合うことを「換価分割」といいます。
相続する不動産が少ない場合や、誰も不動産を相続したくない場合によく使われる方法です。
このように現物分割の他にも、遺産を分割する方法があるので覚えておくといいでしょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却における売買契約書の必要性とは？チェックポイントもご紹介

現物分割のメリット・デメリット

現物分割には、メリット・デメリットのどちらも存在します。
ここでは現物分割のメリット・デメリットをご紹介しますので、遺産の分割方法でお悩みの方は参考にしてみてください。

現物分割のメリット

メリットの1つ目は、手続きが簡単な点です。
誰がどれを相続するかが決まれば引き継ぐだけなので、金銭のやり取りなどが必要な他の分割方法と比べて手間がかかりません。
たとえば、長男が土地、次男が車、長女が自宅を相続するケースでは、それぞれが名義変更の手続きをおこなうだけで完了します。
次にメリット2つ目は、トラブルが発生しずらい点です。
遺産を分割する際には、誰がだれくらい遺産を相続するのか、トラブルが発生するケースが多いでしょう。
また、代償分割だと、評価の基準が明確にできず、揉め事が起きてしまします。
しかし、現物分割の場合は、「誰がどの遺産を相続する」という事さえ決めれば解決します。

現物分割のデメリット

現物分割で生じるデメリットの1つ目は、不公平になりやすい点です。
各相続人が相続する遺産の価値が、平等になるケースは多くありません。
先ほどの例で挙げた土地・車・自宅が、すべて同じ価格である可能性はほとんどないでしょう。
どうしても公平に遺産を分割したいケースには、現物分割は向いていません。
次にデメリット2つ目は、土地を文筆できない可能性がある点です。
土地を文筆して、公平に遺産を分割するのが一番いい方法ですが、土地によっては文筆が禁止されている場合があります。
文筆をするには、土地があるエリアの条例をクリアする必要があります。
さらに、土地が接道義務に満たしていない場合も、文筆することはできない可能性があるので注意しましょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却の仲介手数料ってなに？売買金額との関係を解説

現物分割しやすいケース・現物分割ができないケース

遺産には、現物分割しやすいものと、現物分割ができないものがあります。
相続予定の遺産が現物分割可能かどうか確認し、スムーズな相続を目指しましょう。

現物分割しやすいケース

現物分割しやすいのは、多様な遺産があるケースです。
さまざまな遺産がある場合は、複数の相続人で現物分割をしても、それぞれが何らかの遺産を相続できます。
また遺産が多いケースでは、遺産を組み合わせて比較的公平に分割することが可能です。
たとえば、遺産の内訳が車2台（各時価500万円）・土地1筆（時価2,000万円）・建物2棟（時価1,000万円、2,000万円）のケースを考えてみましょう。
長男が車2台（各時価500万円）と建物1棟（時価1,000万円）、次男が土地1筆（時価2,000万円）、長女が建物1棟（時価2,000万円）を相続すると、それぞれ2,000万円ずつとなります。
遺産の種類は異なりますが、価値が公平になるように組み合わせて相続できるため、トラブルが生じにくいでしょう。
同様に、遺産に現金がある場合も現物分割で生じた不公平を現金で調整できるため、現物分割がしやすいケースです。

現物分割ができないケース

土地を分筆すると1筆あたりの面積が狭くなり、土地の利用が難しくなる可能性があります。
分筆の仕方によっては接道義務を満たせず、建物を建てられない土地になることもあるでしょう。
利用が難しい土地は需要が少なく、価値が下がります。
このようなケースでは、現物分割を避けたほうが良いでしょう。
都心部では最低敷地面積が定められている場合もあり、分筆をともなう現物分割は困難です。

▼この記事も読まれています
不動産の売却理由で売却活動に影響が出る？

まとめ

現物分割とは、相続した不動産の形を変えることなく、そのまま相続人同士で分割することです。
他の分割方法よりも手続きがシンプルですが、不公平な相続になる可能性があるため注意しましょう。
そして、物理的に分割することができない建物は、現物分割ができないケースの一つです。
不動産を相続する予定のある方は、現物分割を試してみてはいかがでしょうか。

リノベーションに興味があっても、天井はあまりこだわらない方も多いのではないでしょうか。
しかし天井は目に入る面積が大きいため、少しこだわるだけで部屋の雰囲気を一新してくれる箇所です。
そこで今回は、天井リノベーションの効果や費用の目安について解説します。

天井リノベーションに使われる素材とは？それぞれどのような効果がある？

一口に天井のリノベーションと言っても使用する素材はさまざまであり、得られる効果も異なります。

クロスの効果

天井に使用するクロスは、大きくわけて6種類あります。
どのような素材が使われているのか、効果や特徴とともに見ていきましょう。
ビニールクロス
塩化ビニール樹脂などを主な原料としたもので、多くの天井で使用されているクロスです。
デザインやカラーの選択肢の多さが特徴で、エンボス加工が施されたものもあるなど、安価ながら豊富なバリエーションを楽しめます。
ただし化学物質を含むため、アレルギーが気になる方は注意が必要です。
織物クロス
絹や木綿、レーヨンなどの布に、紙で裏打ちしたクロスのことです。
織物ならではの質感や温もりがあり、絹などを使用すると高級感が、麻や木綿などを使用すると素朴な味わいが楽しめます。
ただしビニールクロスよりも費用がかかり、耐久性も劣る点に注意してください。
紙クロス
原料に紙を用いたクロスで、パルプや和紙などさまざまな素材の紙が使用されています。
天然素材なので環境に優しく、ビニールクロスのようにさまざまなデザインを楽しめるのも特徴的です。
ただし施工に時間がかかり、水や油、擦れに弱い点に注意しましょう。
木質系クロス
薄くスライスした天然木やコルクに、紙などを裏打ちしたクロスのことです。
無垢材の木目は均一でなく揺らぎがあるため、視覚を通してリラックス効果を与えてくれます。
また、調湿性・保温性・吸音性にも優れ、経年変化を楽しめるのも木質系クロスの特徴です。
ただし他の素材より高価なので、広範囲に使用する際は費用が高くなってしまいます。
無機質系クロス
珪藻土や漆喰などの無機質系素材を使用したものです。
たとえば珪藻土のざらつきはプリントでは表現できないため、質感を重視したい方におすすめです。
実際に塗装するよりも安価で、調湿性や消臭機能を備えた素材もあります。
なお、水拭きはできないためお手入れは乾いた布でおこなってください。
オレフィンクロス
ポリエチレンやポリプロピレンといった合成樹脂を使用したものです。
水や汚れに強いなどビニールクロスと似た特徴を持ちますが、有毒物質を出す塩化ビニールを使用していません。
地球に優しい「エコクロス」の一種であり、ビニールクロスの代替品として注目を集めています。
ただしビニールクロスよりもやや高価で、対応できる施工業者が限られる点にご注意ください。

塗装の効果

クロスはすでに用意されたデザインのなかから選択することになりますが、塗装は微妙なニュアンスや色合い、質感を演出できる特徴があります。
そしてDIYにも向いている素材なので、自分でリノベーションしたい方にもおすすめです。
天井のリノベーションでは、臭いや毒性の弱い水性エマルション塗料が主流です。
なお、既存のクロスの上から塗装できるもの・できないものがあります。
上から塗装できないものは既存のクロスを剥がして下地処理をしなければならないため、費用が高くなる点に注意しましょう。

板張りの効果

一般的なクロス仕上げでは物足りなさを感じる方には、板張りがおすすめです。
ウッドパネルと呼ばれる板状の建材を用いることが多く、天然木が持つ質感や香りを楽しめます。
調湿効果により高温多湿な日本の風土にも適した建材なので、室内環境を快適に保てるのも板張りの特徴です。
ただし、キッチンには燃えにくい素材を使うことが建築基準法で定められています。
キッチンを板張りにしたいときは、準不燃材を使用する・IHコンロにするといった対応が必要です。

あらわし（スケルトン）天井の効果

あらわし天井はあえて仕上げを施さない方法で、開放的でモダンな雰囲気を演出する効果があります。
通常は天井の配管・配線を通すスペースの下に板材を貼って仕上げ、二重天井にしています。
スケルトンでは二重天井の仕上げをおこなわないため、天井が高くなるのが特徴です。
コンクリートの無骨さが気になるなら、ホワイトやベージュ系のカラーで塗装したり、木製の床材や家具を取り入れたりすれば、バランスの取れた室内空間を演出できます。

▼この記事も読まれています
不動産売却における売買契約書の必要性とは？チェックポイントもご紹介

天井の高さをリノベーションで変える方法

建物の構造によっては、リノベーションにより天井の高さを変えられます。
とくに開放感を出したいときには、天井を高くするリノベーションがおすすめです。

天井を高くする方法

リノベーション前の構造が二重天井の場合は、天井材を取り払ってあらわし天井にすると天井高を最大まで上げられます。
一戸建てなら、屋根の傾斜をそのまま生かした勾配天井にするのもおすすめです。
勾配天井は空間の広がりを感じやすく、部屋を広々と演出してくれます。
ただし、天井材を取り除くと上階からの音や外気の影響を受けやすくなるため、ご注意ください。
吹き抜けもおすすめ
一戸建てなら、1階部分の天井を造らず吹き抜けにする方法もあります。
吹き抜け部分は床面積が減り、容積率に余裕が生まれます。
その分だけフロアや建坪を増やせる場合もあるため、大規模なリノベーションを実施する際に検討してみてはいかがでしょうか。

天井を低くする方法

天井が高すぎて冷暖房効率が悪い、天井の梁が気になるといった悩みがある方も多いのではないでしょうか。
このような悩みには、天井を低くするリノベーションが有効です。
天井材を下げたり新たに付け足したりすると天井は低くなり、リノベーション時に防音材や断熱材を足すと機能性の向上も期待できます。
天井が低くなると圧迫感が気になるかもしれませんが、落ち着いたスペースを作りやすくなるでしょう。
寝室や直接床に座る和室は、天井を低くするとくつろぎの空間を演出できます。

▼この記事も読まれています
不動産売却の仲介手数料ってなに？売買金額との関係を解説

天井リノベーションにかかる費用の目安

天井リノベーションにかかる費用は、広さや使用する素材により異なります。
12畳程度の広さなら、費用の目安は次のとおりです。

●クロス：6万円〜（グレードによる）
●塗装：6万円〜10万円
●板張り：プリント合板10万円〜/木材15万円～

クロスから別の素材に変更する場合は、6万円程度の追加費用がかかります。

天井の解体にかかる費用

あらわし天井にしたり、天井の高さを変えたりするために、既存の天井を解体しなければならないことがあります。
あらわし天井にする場合には6万円～9万円程度、天井の高さを変える場合には15万円～35万円程度の費用を見込んでおきましょう。

工期の目安

クロスの張り替えだけなら、1〜2日の短期間で済みます。
塗装は1〜4日が目安で、既存のクロスを剥がして下地処理をするならさらに日数を要すでしょう。
板張りにリノベーションするときの工期は、1〜3日が目安です。
天井の解体をともなう場合は1週間程度かかるほか、吹き抜けを設ける大規模リノベーションでは1か月程度を見込んでおくことをおすすめします。

▼この記事も読まれています
不動産の売却理由で売却活動に影響が出る？

まとめ

天井は面積が広いため、素材にこだわると部屋の雰囲気が大きく変わります。
間取り変更が難しい構造でも、天井の仕上げを見直せば空間を広く演出することも可能です。
塗装などDIYでできるリノベーションもあるため、自身の希望する効果や予算を基に、検討してみてはいかがでしょうか。

建築確認申請は、建物を新築するときだけでなく、リノベーションをする際にも必要になる場合があります。
対象となるリノベーションをするのに申請をしないと、行政指導などを受ける可能性もあるため注意しなくてはなりません。
今回は、建築確認申請の概要のほか、申請が必要なケースと申請をしない場合のリスクについて解説します。

リノベーションでも必要！？建築確認申請とは？

マイホームの建築やリノベーション時に、重要な手続きとなる「建築確認申請」とは、どのようなものなのでしょうか。
まずは、リノベーションを検討している場合に押さえておきたい、建築確認申請の概要と四号建築物の基礎知識について解説します。

建築確認申請とは？

建築確認申請とは、建築基準法をはじめ、消防法や都市計画法などの建築基準関係のルールに、その建物が適合しているかを審査する手続きです。
審査をおこなう目的は、住む人が安心して利用できる建物であるかを確認するためです。
申請の大まかな流れとしては、最初に建築計画の作成をし、建築確認を受けて確認済証を受理します。
具体的には、地方公共団体の担当部署か、国が指定する民間の確認審査機関が、設計図などをもとに詳細にチェックをおこないます。
建築確認済証が交付されたら、工事をはじめることが可能です。
着工後も、中間検査と中間検査合格証の受理のステップが必要です。
工事を完了すると、完了検査と検査済証を受理する流れとなります。
3度にわたる調査が、違法性がなく、安全な建物であるかを慎重に確かめることにつながっています。

リノベーションでも必要な場合がある

建築確認申請とは、新築の場合、必ずおこなうように義務付けられている手続きです。
しかし、新築時だけでなく、マイホームの購入後にリノベーションをするケースでも、必要になる場合があります。
なお、申請主としては建築主になりますが、手続きの実務は、設計をした建築設計事務所や工務店などが行うことが一般的です。

四号建築物とは？

建築基準法では、建物を第一号建築物から第四号建築物の種類に分けています。
第一号建築物とは、学校や病院などの特殊建築物のことです。
第二号建築物は木造の3階建て以上の建物を指し、第三号建築物は木造以外の2階建て以上の建物を指しています。
リノベーションをおこなう際は、第四号建築物に該当するかが、重要なポイントになります。
第四号建築物とは、第一号から第三号に該当せず、特殊建築物以外で、不特定多数の人が使用せず、延床面積が500㎡以下の木造建築物です。
建築基準法では第四号建築物について、特殊建築物以外で、不特定多数の人が使用せず、延床面積が500㎡以下の木造建築物と定義しています。
日本で多く見られる一般的な木造2階建ての住宅は、通常、第四号建築物です。
新築の場合は、第一号から第四号まで、すべて建築確認申請を行うことが義務付けられています。
しかし、リノベーションをする際、第四号建築物であれば申請が必要ないケースや、申請が簡略化できる特例があります。
リノベーションに取り組むときは、最初に、建物が第四号建築物に該当するかを確認することが大切です。

▼この記事も読まれています
不動産売却における売買契約書の必要性とは？チェックポイントもご紹介

リノベーションも対象！建築確認申請が必要になるケースを解説

建築確認申請は、リノベーションをする場合も工事内容によっては手続きが必要です。
ここでは、リノベーションで建築確認申請が必要となるケースなどについて解説します。

申請が必要になるケース

リノベーションで建築確認申請をおこなう場合は、おもに一戸建て住宅が対象です。
地方公共団体の担当部署か、国が指定する民間の確認審査機関が、設計図などをもとに詳細にチェックをおこないます。
10㎡以上の増築をする場合
敷地内の建物の延べ面積を増やすためにおこなう工事が、増築です。
居室を増やすほかにも、バルコニーやカーポートといった屋外の空間を設ける場合も、増築に含まれます。
広さの目安としては、10㎡は約6畳ほどです。
庇の増設をする場合などは、床面積に影響しなくても申請の対象となる可能性あるため注意しましょう。
準防火地域・防火地域で増築する場合
増築する広さが10㎡以下となるケースでも、準防火地域・防火地域のエリア内にある場合は、建築確認申請をおこなう対象です。
準防火地域・防火地域の多くは、幹線道路の付近や、駅や繁華街の近くに設けられています。
万が一、火災が発生したときでも住民の避難ができ、延焼を最小限するために配慮されているルールになります。
建物の場所が、準防火地域・防火地域のエリア内であるかを知るには、自治体が運営する都市計画情報サービスなどで調べることが可能です。
大規模な修繕や大規模な模様替えをする場合
修繕とは、建物の経年劣化が見られる部分に対し、同じ素材や工法によって原状回復をすることです。
一方、模様替えは、原状回復ではなく、性能をアップさせることが目的になります。
建築物の構造などの同一性を損なわないように改造をすることが、模様替えです。
修繕の場合も、模様替えの場合も、木造2階建て以外の住まいは申請が必要になる対象です。
修繕と模様替えのいずれも、壁や床、柱や屋根などの主要構造にあたる部分を1種以上、1/2を超える工事をするときに申請をおこないます。

申請が必要ないケースもある

リノベーション工事で申請が必要かどうかを判断する場合、2階建て以下の木造住宅で、かつ延床面積が500㎡以下で増築をしなければ、申請をおこなう必要はありません。
木造2階建て以下の建物以外でも、外壁の塗り替えといった主要構造部とは異なる工事であれば、申請は不要です。
また、マンションの場合も、専用部分のリノベーションについては建築確認申請の必要はありません。
ただし、管理組合に向けて、リノベーションの届け出はおこないましょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却の仲介手数料ってなに？売買金額との関係を解説

気を付けたい！建築確認申請をしないでリノベーションするリスク

安全な建物であることを確認する目的でおこなわれる建築確認申請は、リノベーションでも必要になる場合があります。
申請をしないでリノベーションをすると、さまざまなリスクにつながるため、注意が必要です。

建築基準法違反建築になる

建築確認申請は、建築基準法に基づいた手続きです。
そのため、申請の対象となるケースで、手続きをしないまま着工をすることは、建築基準法違反にあたります。

行政指導を受ける

建築確認申請が必要なリノベーション工事の場合、申請をしないことは法律違反になります。
申請をしないまま工事を進めると、自治体からの行政指導を受けるリスクに注意が必要です。
行政指導にそって是正をおこなわなければ、マイホームとして居住できない可能性も出てきます。
しかし、指導を受けたタイミングでリノベーション工事を中断し、建築確認申請と同等の手続きをとることもできます。
その場合、建築確認済証が交付された扱いとなり、リノベーションの再開も可能です。

刑事罰の可能性

申請をしないままリノベーションをおこない、行政の指導にしたがって是正もしない場合には、刑事罰の対象となる可能性も考えられます。
建築基準法によると、懲役1年以下もしくは100万円以下の罰金が求められるリスクもあります。
リノベーションをする際は、建築確認申請が必要になるかをしっかり確認し、必要に応じて手続きをおこないましょう。

▼この記事も読まれています
不動産の売却理由で売却活動に影響が出る？

まとめ

建築確認申請は新築工事だけでなく、リノベーションをするケースでも、工事内容によっては必要になります。
一般的な2階建て以下の木造住宅で増築をしない場合や、マンションの場合などは申請が不要です。
しかし、必要な場合に申請をしないままで着工することはリスクをともなうため、慎重に確認しましょう。

不平等な内容の遺言や生前贈与によって、納得しがたい相続がおこなわれていたとき、遺留分侵害額請求をできる可能性があります。
遺留分侵害額請求とは、簡単にいうと、遺贈や贈与を受けた人に対して、最低限の取り分にあたる清算金を求めることができる制度です。
今回は、遺留分侵害額請求の概要や請求の方法のほか、遺留分減殺請求権の違いについても解説します。

遺留分侵害額請求とは？請求できる相続人について解説

不平等な遺産の継承に対して、利用できる可能性がある遺留分侵害額請求の制度ですが、請求をする場合には対象となる法定相続人が定められています。
まずは、遺留分侵害額請求の概要と、請求ができる人について解説します。

遺留分侵害額請求とは？

遺留分侵害額請求とは、相続人が遺留分を侵害された場合に、侵害した人に対してお金による清算を求めることです。
たとえば、父親の遺言書の内容が、すべての遺産を長男にのみ相続させるものだったとします。
遺言の内容に従うと、長男以外に次男がいても、遺産を相続することができません。
このような場合、長男に対して、次男は最低限の取り分に相当する金額を遺留分侵害額請求として求めることができます。
遺留分とは、遺留分権利者が、被相続人の遺産から取得することができると法的に認められた最低限の取り分です。
遺言のほか、生前贈与で遺留分が侵害された場合にも、遺留分侵害額請求の制度が利用できます。

遺留分侵害額請求ができる人とは？

遺留分の請求ができる人は、遺留分権利者として、一定の相続人に限られています。
具体的には、被相続人の配偶者のほか、直系尊属と直系卑属にあたる人は請求が可能です。
直系尊属とは、被相続人の親や祖父母などを指します。
直系卑属とは、子どもや孫、ひ孫などです。
被相続人の兄弟や姪甥は対象に含まれず、遺留分がないため、請求はできません。
相続放棄をした場合も、代襲相続が発生しない限り、被相続人の兄弟や姪甥の遺留分はありません。

遺留分侵害となるケースとは？

遺留分侵害額請求が可能なケースは、複数あります。
ひとつは、遺言書によって、多額の遺贈が特定の相続人、または第三者に継承された場合です。
夫が、遺言によって、特定の団体にすべての遺産を寄付した場合などが該当します。
特定の相続人や第三者に、多額の生前贈与がおこなわれた場合も、遺留分侵害額請求が可能です。
父親が、唯一の財産となる家を長男に生前贈与していた場合などです。
また、死亡を条件とした死因贈与による場合も請求できます。
たとえば、夫が、死亡したら特定の第三者に全財産を贈与すると契約していた場合などです。
このようなケースでは、法的に保障された遺留分を確保するために、遺贈や生前贈与を受けた人に対して請求することが可能ですが、請求には時効もあるため注意が必要です。
請求をする場合は、遺留分の権利をもつ人が、相続開始と侵害する遺贈や贈与があったと知ってから1年以内におこないます。
1年を超えると時効です。
ただし、相続開始と侵害の事実の両方を知ってから1年以内となるため、相続開始の数か月後に遺留分の侵害があったと知った場合には、その時点から1年以内となります。
遺留分侵害額請求には、除斥期間も設けられています。
相続の開始や侵害する遺贈や贈与があったと知らなかった場合でも、相続開始から10年経過すると請求権を行使することができなくなることです。

▼この記事も読まれています
不動産相続における配偶者居住権の概要と成立要件

遺留分減殺請求との違い！遺留分侵害額請求による相続を解説

遺留分侵害額請求は民法改正によって施行されたもので、以前は、遺留分減殺請求の制度が適用されていました。
ここでは、2つの制度の違いについて解説します。

適用時期の違い

2019年の民法改正によって新制度が施行され、2つの制度は切り替わりました。
遺留分侵害額請求が適用されるのは、2019年7月1日以降に発生した相続です。
一方、遺留分減殺請求の制度は、2019年6月30日までに生じた相続が対象となります。
当然ながら、遺留分減殺請求は、改正される以前の民法のルールに従うものです。
そのため、2つの制度には、適用期間以外にもいくつかの違いがあります。

主な違い

清算方法は、2つの制度の大きな違いとなるポイントです。
遺留分減殺請求では、現物返還となっていました。
不動産や現金など、目的物そのものを分けるのが、遺留分減殺請求における遺留分の清算です。
しかし、当事者間で目的物を共有する状態となることもあり、トラブルに発展するケースも見られました。
遺留分侵害額請求では、金銭の支払いによる清算のみになっています。
仮に、不動産が不平等に贈与された場合でも、現物の価値に応じた金銭で清算するため、共有することによるトラブルがなくなったことは大きな違いです。
また、遺留分減殺請求では即時返還でしたが、現行の制度では支払い猶予が可能になっていることも違いのひとつです。

生前贈与に関する違い

遺留分侵害額を算出するうえで、相続人に対して贈与された財産がどの範囲で相続財産と認められるかは、重要なポイントといえます。
遺留分減殺請求では、法定相続人への生前贈与は、すべて対象として含まれていました。
遺留分侵害額請求では、生計の資本としてなど、特別受益となる生前贈与は、相続開始までの10年分が相続財産となります。
そのほかの贈与の場合は、相続開始までの1年分が対象の範囲です。
ただし、遺留分権利者に不利益を与えると分かっていて実行された悪意ある贈与に関しては、旧法と変わらず、無制限に相続財産として扱われます。

▼この記事も読まれています
祖父母名義の家を孫に相続する方法とは？おさえるべき注意点もご紹介

遺留分侵害額請求！相続人が請求する方法をご紹介

遺贈や贈与により、相続人が遺留分よりも少ない遺産しか取得できなった場合には、遺留分侵害額請求権の行使が可能です。
ここでは、請求をする場合の大まかな方法をご紹介します。

話し合いをおこなう

まずは、円満解決させるためにも、話し合いをおこないます。
遺留分侵害額請求する遺留分については、弁護士に相談をしたうえで、交渉する方法がおすすめです。
合意がとれた場合には、合意書をつくり、請求した相続人が金銭の支払いを受けて清算することになります。

内容証明郵便による請求

話し合いによる解決が困難であった場合、内容証明郵便を使った方法で、請求をおこないます。
請求権の時効が近づいているときにも、内容証明郵便を用いた方法が有効です。
内容証明郵便によって日付が記載されるため、時効を止めることが可能です。
請求書の送付後は、遺留分侵害額の清算方法を話し合って取り決めます。

請求調停の申し立て

話し合いがまとまらないケースや、内容証明郵便を送付しても無視されてしまうケースでは、請求調停の申し立てをおこなう方法をとります。
家庭裁判所に遺留分侵害額請求の調停を申し立てると、調停委員に交渉の仲介に入ってもらうことが可能です。
調停委員は、当事者それぞれの主張を聞いて仲介するため、相続の当事者間で直接交渉するよりもスムーズに進みやすくなります。
調停案に対して双方が合意すると、調停成立です。

遺留分侵害額請求訴訟

調停をしても合意に至らない場合、地方裁判所で遺留分侵害額請求訴訟の提起をおこないます。
この場合、遺留分を侵害しているという事実を立証することが重要なポイントです。
証拠の収集や訴訟の準備については、弁護士に相談しましょう。

▼この記事も読まれています
不動産相続で発生しやすいトラブルとは？トラブルになる前にできる対策を紹介！

まとめ

不平等な遺言や贈与により、取得した相続遺産に納得できない場合には、遺留分侵害額請求が解決策になるかもしれません。
遺留分侵害額請求では、金銭による清算方法を用いるためトラブルになりにくいことが特徴です。
請求は、相続開始と侵害する遺贈や贈与があったことを知ってから1年以内におこないましょう。

中古住宅を購入し、和モダンな空間にリノベーションしたいと考えている方もいらっしゃるでしょう。
現代的でありながら和の魅力も感じる和モダンは、落ち着いた雰囲気を演出できる人気のインテリアスタイルの一つです。
そこで今回は、家を購入してリノベーションを検討している方向けに、和モダンとはどのようなインテリアスタイルなのか、その魅力と、リノベーションに取り入れる際のポイントについてご紹介します。

リノベーションにおすすめの「和モダン」とは？

和モダンは、落ち着いた雰囲気の室内にしたい方におすすめのインテリアスタイルです。
ここでは、リノベーションで取り入れる方も多い、人気のインテリアスタイルの一つである和モダンについてご紹介します。

そもそも和の住宅とは？

和モダンを知る上で、日本の伝統的なインテリアスタイルである「和の住宅」について理解する必要があります。
日本人は昔から、畳の上に座ったり布団を敷いて寝たりする、床に近い生活を送ってきました。
そのため、和の住宅では食卓や収納棚を始めとして、背の低い家具が多く見られます。
また、住宅の外装や内装には、瓦や珪藻土、無垢材などの自然素材が使用されています。
室内の床に畳、扉に引き戸を採用しているのも、和の住宅の特徴の1つです。
このように、和の住宅とは、自然素材や低い家具が取り入れられている日本の伝統的なインテリアスタイルを指します。

和モダンとは？

和モダンとは、先ほど述べた日本の伝統的な和の住宅の要素に、現代的な要素をバランスよく取り入れたインテリアスタイルを指します。
ホテルの客室にも取り入れられている人気のインテリアスタイルであり、室内を落ち着いた雰囲気にしたい方におすすめです。
たとえば、築年数が経っている古民家だと、古民家の良さを活かしたオシャレで現代風な和モダンの家にリノベーションできます。
一方で、洋風の家に和の雰囲気のある家具や雑貨を取り入れて、落ち着いた和モダンの家へとリノベーションすることも可能です。

リノベーションにおすすめの「和モダン」の魅力とは

すでにお伝えしたとおり、和モダンは人気が高く、リノベーションで取り入れやすいインテリアスタイルです。
ここでは、和モダンの魅力についてご紹介します。

和と洋のいいとこ取り

和モダンにリノベーションすると、和と洋のいいとこ取りをした、洗練されたおしゃれな空間に仕上げられるのが魅力です。
たとえば、洋風の家に和室を取り入れたり、フローリングが敷かれた洋間に和のテイストがある低い家具を設置したりすると、馴染みやすく落ち着きのある雰囲気の室内へとリノベーションできます。
和すぎず洋すぎず、バランスの良い現代的な空間となるでしょう。
リノベーションであれば、幅広い年齢層にも親しみやすいインテリアスタイルへの変更が可能です。
住む方の年齢や好みにあわせて、洋と和のバランスを調整するのも良いでしょう。
北欧デザインのインテリアスタイルとの相性が良いのも、和モダンの魅力の一つです。
和室に北欧家具やテキスタイルなどをバランス良く取り入れても、落ち着いた雰囲気を演出できます。

自然素材を楽しめる

和モダンに取り入れられる和の要素には、自然素材が取り込まれているのが魅力です。
たとえば、和のテイストがある家具の多くは木材が使用されているため、自然素材の経年変化が味わえます。
また、日本の伝統的な和室や家具には機能美が取り入れられているため、暮らしやすい家の実現が可能です。
自然素材は日本の気候にあったものであり、吸湿性などに富んでいるため、快適な暮らしも手に入るでしょう。
このように、自然素材が使用されている和モダンは、長年使用しても飽きにくく、幅広い年齢層に愛される魅力的なインテリアスタイルであるといえます。

リノベーションに「和モダン」を取り入れる際のポイント

それでは実際に、和モダンへとリノベーションをする際には、どのような点を重視すれば良いのでしょうか。
リノベーションに和モダンを取り入れる際のポイントについて、以下にご紹介します。

インテリアや雑貨などに自然素材を取り入れる

和モダンへとリノベーションする際には、インテリアや雑貨などに自然素材を取り入れるのがポイントです。
日本の建築物は、昔から木造建築が主流でした。
約3万年前から木材を使用した家が建てられており、日本の歴史的建造物はほとんどが木造で建てられています。
したがって、室内に置く家具や雑貨、内装などには、積極的に木材を取り入れましょう。
内装の壁に珪藻土や漆喰などの自然素材を使用すると、より日本らしい落ち着きのある雰囲気が演出できます。
そのほかにも、伝統的な和の住宅に使用されている自然素材である竹、藤、石、和紙などを取り入れるのもおすすめです。

畳のスペースを作る

和モダンへとリノベーションする際には、畳を敷いたスペースを作るもポイントの一つです。
とくに、床にフローリングが貼られている洋風の住宅を和モダンへとリノベーションする際には、畳を積極的に採用するのがおすすめです。
一室のみを畳の部屋へとリノベーションするのも良いのですが、リビングの一角に畳を敷いたスペースを設けるだけでも、ぐっと和モダンな空間を演出できます。
リビングの一角に畳を取り入れるのであれば、縁のない琉球畳がおすすめです。
近年は畳のカラーバリエーションが豊富ですが、その中でもグレーや黒色の畳を使用すると、より現代風な和室に仕上がります。

落ち着いた色合いに統一する

和モダンへとリノベーションする際には、内装とインテリアの色合いにも気を配るのがポイントです。
日本の伝統的な和の住宅は、窓の外に見える自然と室内が調合されるような、自然な色合いに統一されています。
一方海外では、華やかで明るい色が使われている住宅が多く見られます。
落ち着いた和モダンのインテリアスタイルを実現するために、内装にはアースカラーやダークカラーを積極的に取り入れましょう。
また、家具や雑貨といったインテリアの色合いにも注意を払う必要があります。
内装の色合いを落ち着いた色に統一したとしても、家具や雑貨の色が統一されていなければ、室内の調和が取れません。
家具や雑貨などにも、ダークブラウンやグレーなどの落ち着いた色を採用するのがおすすめです。
アクセントカラーとして、小豆色やうぐいす色、藍色などを組み合わせると、よりおしゃれな印象に仕上がります。

引き戸を採用する

和モダンにリノベーションする際には、扉を引き戸に変更するのもポイントです。
現代は住宅の多くが開き戸になっていますが、伝統的な日本の和の住宅では引き戸が基本でした。
開き戸の住宅を和モダンにリノベーションするのであれば、障子や格子柄が付いている引き戸を取り入れるのがおすすめです。
洋室と和室の間に引き戸を採用する際には、それぞれの部屋の雰囲気にあったデザインになるように工夫しましょう。

まとめ

和モダンとは、日本の伝統である和の住宅の要素と現代の住宅の要素をバランス良く取り入れたインテリアスタイルを指します。
自然素材を多く使用し、現代的でありながら和の良さを感じさせる、落ち着いた雰囲気が魅力です。
リノベーションであれば、住んでいる方の年齢や好みにあわせて和と洋のバランスを変えられます。
自然素材を多く取り入れる、落ち着いた色味で統一するなどのポイントを押さえると、和モダンの空間が実現しやすくなるでしょう。

活用しないまま所有している空き家の処分について、「古い家でも売れるだろうか」など、お悩みではありませんか。
そのようなお悩みの解決策となり得るのが、不動産会社による買取です。
今回は、空き家買取のメリット・デメリットと、買取をおこなう場合の流れについて解説します。

空き家の売却におすすめ！買取の3つのメリット

買取が空き家の売却方法として適している理由は、早期売却など、買取ならではのメリットが複数あるからです。
まずは、買取で空き家を売却する際の代表的なメリットから解説します。

メリット①早く売却できる

買取をおこなう最大のメリットは、スピーディーに売却できる点です。
とくに、相続をした古い実家や長らく放置していた家など、築年数を経ている場合でも早期売却がしやすいことは魅力です。
空き家の売却方法には、買取のほかにも、仲介があります。
仲介では、不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を通じて買主を探すため時間を要します。
空き家を仲介で売却する場合、4か月から6か月ほどかかることが一般的です。
古い空き家や立地が良くない場合などは、売却までに1年近くかかってしまうケースも見られます。
一方、空き家買取は、不動産会社が買主となって、直接空き家を買い取る方法です。
つまり、買主を探す売却活動の期間などが不要です。
買取では、依頼後に査定をおこない、多くのケースが1か月ほどで決済できます。
早い場合は3日から1週間ほどで空き家の引き渡しに至り、現金化までがスピーディーなこともメリットといえます。
また、空き家は活用をせずに所有をしているだけでも、火災保険料といった維持費用や固定資産税などの支払いが必要です。
買取は、早く売却できることにより、空き家にかかっていた維持費用がなくなることもメリットといえます。

メリット②取り壊しをしないで売却できる可能性

買取のメリットのひとつは、売主が大きな費用をかけて取り壊す必要がないことです。
一般的な売却では、空き家が古い場合に、売主が取り壊しをおこなわないと売却しにくいケースがあります。
個人の買主が、取り壊しにかかる費用を負担してでも空き家を購入するケースは少ないです。
買取では、不動産会社が空き家を買い取った後、取り壊して更地にするか、リフォームして再販売するなどの不動産活用が行われます。
そのため、古い空き家を所有する売主は、取り壊す手間や費用をかけず、そのまま売却できることが多いのです。

メリット③家具を残したままでも売却できる場合がある

買取だと、空き家に家具が残っていても買い取ってもらえることがあります。
仲介による売却では、売主が家具などをすべて処分し、建物のなかを空の状態にしてから引き渡すことが一般的です。
そのため、売却する前に、家具を処分する手間や時間がかかってしまいます。
家具を残したまま売却できる可能性は、買取のメリットといえます。
ただし、買取をおこなうすべての会社が、家具の引き取りをおこなってはいないので、事前に確認することが大切です。
家具をそのまま残して買取を行う場合、処分費用を不動産会社が負担するため、その分、買取価格は安くなることを理解しておく必要があります。

▼この記事も読まれています
不動産売却における売買契約書の必要性とは？チェックポイントもご紹介

空き家の売却！知っておきたい買取のデメリット

空き家を売却する方法としてメリットが多い買取ですが、押さえておきたいデメリットもあります。
買取のメリットとデメリットの両面を知って、売却方法を検討することが大切です。

デメリット①売却価格が安くなる

空き家を買取で売却する場合のデメリットは、売却価格が安い傾向にあることです。
買取は、不動産会社が買い上げたあとに、解体やリフォームなどの手をかけてから再販売をするため、市場価格よりも安くなります。
買取による売却価格は、空き家の状態などによって異なりますが、一般的には市場価格の50％から80％ほどが目安となります。
たとえば、一般的な買取の場合は、70％から80％ほどの価格が相場です。
劣化が著しい空き家の場合は、大がかりなリフォームなどが必要なるため、50％ほどになるケースも見られます。
一方、仲介は売却までに時間はかかりますが、比較的高く売れやすいことが特徴です。
買取は安くなる傾向にあるものの、現金化が早いことは魅力です。
価格の安さは買取の数少ないデメリットであるため、金額面の許容できる場合は、空き家買取が良い選択肢といえます。

デメリット②買い取ってもらえないことがある

空き家を買取で売却しようとしたとき、場合によっては買い取ってもらえないことがあります。
具体的には、取り壊しが必要で、なおかつ土地の価格が安い場合です。
取り壊しの費用よりも、更地で売却したときの価格が高ければ、買取されるケースと考えられます。
しかし、取り壊しの費用が、更地で売却した価格と同じか、それよりも費用のほうが高くなる場合は買い取ってもらえない可能性があります。
取り壊しの費用をかけて再販売しても、利益を出すことが難しいからです。
買取は古い家などでも売却しやすい方法ですが、すべての空き家が、必ずしも買い取ってもらえるとは限らないことがデメリットです。

▼この記事も読まれています
不動産売却の仲介手数料ってなに？売買金額との関係を解説

空き家をスムーズに売却！買取の流れを解説

スピーディーに空き家の売却ができる買取ですが、流れを知っておくと、必要な手続きがスムーズに進めやすくなります。
ここでは、空き家を買取で売却する場合の流れについて解説します。

買取の査定をおこなう

買取を利用する最初の流れは、いくらぐらいの価格になるかを確認する査定です。
査定には、周辺の相場などを参考に査定額を割り出す机上査定と、空き家の状態を実際に確認して査定額を割り出す現地査定があります。
現地査定の場合も30分から1時間ほどで済みますが、査定後の調査をする流れで3日から1週間ほど必要です。
遠方にある空き家の査定は、売主が立ち会いせずにできるかを相談するのも良いでしょう。
査定の金額が出たら、次の流れは、売主と買主となる不動産会社が打ち合わせをおこないます。
実際の買取額の交渉のほか、撤去する残置物の有無やスケジュールの確認などもおこなわれます。

売買契約の締結

打ち合わせをおこない、双方が買取額や売買の条件に合意できたら契約書を作成し、売買契約の流れです。
売買契約を結ぶときに必要となる書類にはさまざまなものがあるため、スムーズに売却するには、不備のないように早めに準備しておくことがおすすめです。
たとえば、役所で入手できる必要書類には、印鑑証明書と住民票が挙げられます。
登記済権利証（登記識別情報）、境界確認書や土地測量図面は法務局から取得できます。
登記済権利証は、不動産を取得した際に交付される書類です。
各市町村から毎年4月から6月ごろに送付される固定資産税納付通知書も必要となります。
このほかには、実印や身分証明書、収入印紙を用意します。

空き家の引き渡し

必要書類による手続きを終えたら、次は不動産会社に空き家を引き渡す流れです。
同時に、口座振込か現金のいずれかで決済をおこないます。
決済が済んだあとは、司法書士が買主である不動産会社に名義を変える所有権移転登記をおこない、買取の流れは完了です。

▼この記事も読まれています
不動産の売却理由で売却活動に影響が出る？

まとめ

買取は、相続で受け継いだ実家など、築年数を経た空き家でも売却しやすい方法です。
価格は安くなる傾向にありますが、現金化までがスピーディーで、空き家を早く手放したい方におすすめです。
買取の場合も、契約のための必要書類は複数あるので、スムーズを進めるために早めに準備をしておきましょう。

不動産の売却は高額な取引であるため、どのような担当者に任せたら良いのか分からなくてお困りの方もいらっしゃるでしょう。
不動産の売却を成功させるためにも、担当者選びは、不動産会社選びよりも重要なポイントです。
そこで今回は、不動産の売却における担当者とはどのような存在であるのか、選び方のポイントや担当者との相性についてご紹介します。

不動産売却の担当者の選び方「担当者とは？」

不動産売却における担当者とは、一体どのような存在なのでしょうか。
不動産売却における担当者の役割について、以下にご紹介します。

取引の窓口となる存在

不動産の売却における担当者とは、不動産売買の取引の窓口となる存在です。
なぜならば、基本的には不動産会社の担当者が一人で、売却が完了するまでのサポートをおこなっているからです。
まず、不動産を売却する際には、担当者によって査定額が提示されて、査定額を基にして売り出し価格を決めます。
売り出し価格が決まると、次に売却活動をおこないながら購入希望者を探します。
最後に購入希望者が見つかれば、売主と買主間にて売買契約を交わし、売却の完了です。
このように担当者は、査定額の提示から売却完了までのあらゆるサポートを担っている存在なのです。

売却成功へ導く存在

不動産売却の担当者とは、売却を成功へと導いてくれる大切な存在です。
不動産売却では、売り出し価格や売却方法などによって、売却価格や売却までの期間が変わると言っても過言ではありません。
値引きするタイミングによっては数百万円の差がでてしまったり、売却活動の進め方によっては購入希望者を逃してしまったりする可能性があるからです。
適切な売り出し価格を提示できる力や、売却活動における行動力、値引きするタイミングの判断力などが問われます。
そのため、満足のいく早さや売却価格で売却を成功させるためにも、担当者の力量が大切といえます。
また、近年はインターネットを中心に不動産の検索や販促がおこなわれるようになり、各不動産会社の規模による大きな差がありません。
したがって、不動産会社の規模よりも、売却完了までのサポートをおこなう担当者の一人ひとりの能力が、売却を成功させるための重要なポイントであるといえます。

▼この記事も読まれています
不動産売却における売買契約書の必要性とは？チェックポイントもご紹介

不動産売却の担当者の選び方「選び方のポイント」

それでは実際に、不動産売却を依頼する担当者を選ぶ際には、どのような点を見極めれば良いのでしょうか。
安心して任せられる担当者の選び方のポイントについて、以下にご紹介します。

査定額の根拠を示してくれる

不動産売却の担当者の選び方は、査定額を提示してきた際に、査定額の根拠を明確に示してくれる担当者であるかを見極めるのがポイントです。
査定額とは、売り出し価格を決める際に参考にする価格です。
周辺相場や立地、物件の状態などのあらゆる要素から考慮されています。
査定額によって、売却価格や売れるまでの早さが決まるといえます。
万が一、根拠を明確に示さずに周辺相場よりも高値の査定額を提示された場合には、媒介契約の締結へと繋げたいと考えている可能性があるため、注意が必要です。
周辺相場に見合わずに売れ残ってしまい、値下げせざるを得ない状態になり、結果的に売却までに時間がかかってしまうかもしれません。
適切な価格で売り出し、スムーズな売却に繋げるためにも、査定額の根拠を明確に示してくれる担当者を選びましょう。

デメリットも教えてくれる

不動産売却の担当者の選び方は、売却する不動産のメリットだけでなく、デメリットも教えてくれる担当者を選ぶのもポイントの一つです。
不動産のデメリットも考慮して売り出し価格を決めると、スムーズに売却できる可能性が高いからです。
また、購入希望者にも不動産のメリットだけでなくデメリットについても教えてくれるため、あらかじめトラブルを回避できます。
一方で、メリットばかりをアピールしてくる担当者だと、媒介契約を早く締結したいと考えている可能性があるため、注意しましょう。
不動産のメリットだけではなく、デメリットについても教えてくれる担当者は信頼できるといえます。

周辺環境に詳しい

売却する不動産の周辺環境に詳しい担当者であるかを見極めるのも、選び方のポイントの一つです。
周辺環境とは、交通利便性や買い物のしやすさなどが挙げられます。
周辺環境に詳しい担当者だと、適切な売り出し価格が設定できるため、スムーズな売却が期待できます。
また、購入希望者に対しても、不動産の周辺環境についてアピールしてくれるでしょう。
周辺環境の情報を詳しく知ることで、購入希望者は入居後の生活をより具体的にイメージでき、それが購入へとつながる可能性を高めます。
早期売却を実現させるためにも、周辺環境に詳しい担当者を選ぶのが良いでしょう。

知識が豊富である

不動産売却の担当者を選ぶ際には、不動産売買の取引に関する専門的な知識が豊富である担当者であるかどうかも、選び方のポイントの一つです。
不動産売却における営業活動自体には資格は不要ですが、契約時の重要事項説明をおこなう際には、宅地建物取引士の資格が必要となります。
資格がある担当者だと、知識も豊富なため、安心して任せられるでしょう。
宅地建物取引士の資格のほかにも、税金や住宅ローンなどの金融知識が豊富な担当者もおすすめです。
幅広い知識があると、あらゆる質問にも答えてくれるため、スムーズな売却が期待できます。

▼この記事も読まれています
不動産売却の仲介手数料ってなに？売買金額との関係を解説

不動産売却の担当者の選び方「人柄や相性も重視する」

不動産売却の担当者は、査定額や周辺環境に詳しかったり、知識が豊富だったりするほかにも、人柄や相性を重視して選ぶと良いです。
担当者の相性や人柄について、以下にご紹介します。

人柄の良さを重視する

不動産売却を依頼する際には、人柄の良さを重視して担当者を選ぶのがおすすめです。
担当者の第一印象や見た目、話し方などから人柄を見極めましょう。
不動産の査定を依頼する際に、担当者とコミュニケーションを取りながら、人柄の良さを確認するのがおすすめです。
査定依頼をしてから1週間以上の返信がなかったり、質問に対して親身に答えてくれなかったりする担当者には注意が必要です。
また、人柄が良い担当者は、購入希望者にも好印象を与える可能性が高く、スムーズな売却が期待できます。
気持ちよく満足度の高い不動産売約をおこなうためにも、担当者の人柄を重視して担当者を選びましょう。

相性の良さを重視する

不動産売却を依頼する際には、ご自身と相性の良い担当者を選ぶのがおすすめです。
なぜならば、不動産の売却が完了するまでには、数か月の期間を要し、担当者と何度も会ったり連絡を交わしたりするからです。
相性の良い担当者だと、売却が完了するまでの長い期間でも、ストレスなく満足度の高い不動産売却がおこなえるでしょう。
不動産の査定を依頼する際に、相性の良さも確認するのがおすすめです。
ご自身にとって親しみやすく、分からないことや不安なことなどが気軽に相談できる担当者を選ぶと良いです。

▼この記事も読まれています
不動産の売却理由で売却活動に影響が出る？

まとめ

不動産売却における担当者とは、不動産取引の窓口となり、売却を成功へと導いてくれる大切な存在です。
担当者の選び方のポイントは、査定額の根拠を示してくれたり、不動産のデメリットも教えてくれたりするなどが挙げられます。
そのほかにも、担当者の人柄や相性の良さを重視して選ぶと、より満足度の高い不動産売却が実現できるでしょう。

離婚する際に、住宅ローンが残った不動産がある場合、売却するか住み続けるかで悩むこともあるでしょう。
住み続ける場合は、住宅ローンの支払い義務が誰にあるのか、どのような点に注意する必要があるのか把握しておくことが大切です。
今回は、離婚時に住宅ローンが残っている場合に確認すべき事項、支払い義務が誰にあるのか、住み続ける場合の注意点について解説します。

離婚時に住宅ローンが残っている場合の確認事項

住宅ローンが残っている状態で離婚する場合に注意すべき点や、確認すべき事項についてご紹介します。

住宅ローンの名義人を確認する

離婚時に住宅ローンが残っている場合は、住宅ローンの契約書類から、誰が住宅ローンの名義人になっているのか確認することが必要です。
住宅ローンの名義人には、単独ローンの場合や夫婦が連帯債務になっているケースなどがあり、それぞれのパターンによって離婚後の対処法も異なります。
また、連帯保証人が設定されている場合は、離婚後も影響を及ぼす可能性があるため、誰が連帯保証人になっているのか確認します。
住宅ローンの契約書と不動産売買契約書とでは、名義人が異なる場合もあるため、不明な場合は金融機関に問い合わせるなどして、確認しておきましょう。

不動産の名義人と価値を確認する

離婚をする際は、不動産が誰の名義になっているのか確認することも必要です。
不動産が夫婦の共有名義である場合、一方が売却したいと思っても、所有者全員の同意が必要であり、それがなければ売却はできません。
不動産の名義を確認するには、法務局で登記簿謄本を取得することでわかります。
また、不動産を売却しない場合でも、離婚時には財産分与のために、いくらぐらいで売却できるのか、家の価値を調べることが必要です。
家の価値を知るには、不動産会社に査定を依頼するとよいでしょう。

住宅ローンの残債を確認する

離婚時に住宅ローンの残債がある場合は、残債の額や返済期間がどれぐらい残っているかも確認します。
不動産を売却して財産分与をしようと考えている場合は、売却することで住宅ローンが完済できるかどうかも調べなければなりません。
売却しても住宅ローンが残る場合をオーバーローン、売却によって完済できるケースをアンダーローンといいます。
アンダーローンの状態では、問題なく売却ができますが、オーバーローン状態では売却ができないため、返済しきれない分を預貯金などで補うか、任意売却を選択することになります。
残債の額や返済期間については、金融機関から送られてくる返済予定表を確認するか、直接金融機関に問い合わせることで把握できます。
不動産会社に査定を依頼した後は、売却によって住宅ローンが完済できるかどうかも確認しておくことが重要です。

▼この記事も読まれています
不動産売却における売買契約書の必要性とは？チェックポイントもご紹介

離婚後の住宅ローンの支払い義務は誰にある？

離婚後の住宅ローンが折半になるかどうか、また、支払い義務が誰にあるのか、それぞれのケースについて解説します。

住宅ローンは折半にしなくても良い

結婚後に夫婦で築いた財産や購入した財産は、夫婦の共有財産とみなされるため、離婚時に財産分与で折半することが一般的です。
妻が専業主婦で住宅ローンを夫が支払っている場合でも、不動産は財産分与の対象となります。
住宅ローンなどの負債も財産分与の対象となりますが、必ずしも住宅ローンを折半しなければならないわけではありません。
財産分与の方法は基本的に夫婦の話し合いによって決まるため、返済能力に差がある場合、折半しなくてもよいのです。
また、話し合いにより住宅ローンの残債を折半にする場合は、不動産やその他の財産を合わせた総資産から、負債を引いた額を財産分与することになります。

住宅ローンの支払い義務は名義人が負う

話し合いにより住宅ローンを折半しても、支払い義務はあくまでも住宅ローンの名義人にあります。
名義人が家に住んでいない場合でも、住宅ローンは引き続き名義人が払い続けなければなりません。
そのため、住宅ローンを滞納した場合は、住んでいる方にではなく、支払い義務のある名義人に督促がいくことになります。

連帯債務者・連帯保証人がいる場合の支払い義務

共働きの夫婦が増えた昨今では、夫婦が共同で住宅ローンを組むケースも少なくありません。
このような連帯債務のケースでは、支払い義務が夫婦双方にあるため、離婚後も継続して2人で返済していきます。
また、夫が住宅ローンの名義人、妻が連帯保証人になっているケースもありますが、この場合に支払い義務を負うのは、名義者である夫です。
ただし、夫が住宅ローンの滞納を続けた場合、連帯保証人の妻が支払い義務を負うことになります。

▼この記事も読まれています
不動産売却の仲介手数料ってなに？売買金額との関係を解説

離婚後も住み続ける場合の住宅ローン返済方法

離婚後も住宅ローンの残債がある家に住み続ける場合は、住む方が誰かによってそれぞれ対処法が異なります。
夫と妻のそれぞれどちらが住み続けるかによって異なる住宅ローンの支払い方法や注意点をご紹介します。

名義人である夫が住み続けるケース

住宅ローンの名義人である夫が家に住み続けるケースでは、トラブルも少なくスムーズに手続きも進みやすいケースです。
離婚前と同様に夫が住宅ローンの返済を続ければ、問題なく住み続けられます。
ただし、妻が連帯保証人になっている場合は、夫の返済が滞ると、妻に住宅ローンの支払い義務が生じるため注意が必要です。
そのため、妻が連帯保証人になっている場合は、連帯保証人を変更する必要が生じますが、金融機関によっては認められないこともあるでしょう。

夫が名義人で妻が住み続けるケース

夫が名義人で妻が住み続ける、または名義人以外の人が住み続けるケースでは、後々トラブルが発生する可能性があります。
名義人以外の方が住み続けるケースでは、住宅ローンの返済方法にいくつかの選択肢があります。
たとえば、夫が名義人で妻が住み続けるケースでの返済方法は、次のとおりです。

●名義人の夫が引き続き返済を続ける
●名義人を夫から妻に変更する
●借り換えをして妻が名義人になる
●夫が返済を続け妻が夫に家賃を払う

上記の選択肢の中で、夫が離婚して退去後も引き続き返済を続ける方法は、一般的な選択肢です。
しかし、夫がリストラや病気などが理由で返済できなくなると、住宅ローンの滞納が続けば自宅が競売にかかり、強制的に退去を迫られます。
また、不動産の名義も夫にある場合は、夫の意思で自由に売却もできるため、知らないうちに無断で売却されるリスクが伴います。
名義人変更や、借り換えで妻が名義人になるケースでは、金融機関による審査に通過することが必要なため、妻が安定した収入を得ていることが条件になります。
最後の夫が返済を続け妻が夫に家賃を支払うケースでは、離婚後も連絡を取り合う必要が生じるため、人によっては難しいケースもあるでしょう。

共有名義でどちらか一方が住み続けるケース

夫婦共有名義の不動産の場合は、借り換えをするなどして、住み続ける方の単独名義に変更する方法があります。
ただし、共有名義から単独名義に変更する場合、夫婦であることから審査が通っていた融資額が、単独では通らない可能性もあります。
そのため、共有名義から単独名義への変更では、これまでの借入額より融資額が少なくなることに注意です。
このように、離婚後も住宅ローンの残債がある不動産に住み続ける場合、さまざまなリスクが伴います。
トラブルなく財産分与を進めるためには、不動産売却をして平等に財産を分けることも選択肢の1つです。

▼この記事も読まれています
不動産の売却理由で売却活動に影響が出る？

まとめ

離婚時に不動産の住宅ローンの残債がある場合は、住宅ローンの名義人や連帯保証人、不動産の名義人を確認することが必要です。
住宅ローンの名義人が退去して、名義人でない方が住み続けるケースでは、退去を迫られるリスクがあることを理解しておく必要があります。
トラブルなく財産分与するためには、不動産を売却することも視野に入れて、離婚の手続きを進めていきましょう。

認知症で意思能力がない方は、基本的に不動産の売却がおこなえません。
しかし、認知症の親の介護施設への入居費用に充てるためなど、不動産の売却金を利用したい方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、所有者が認知症でも売却ができる成年後見人とは何か、申立ての手続きと必要書類、成年後見人による不動産売却の方法についてご紹介します。
実家をはじめとする不動産売却をご検討中の方は、ぜひ今後のご参考にしてみてください。

不動産売却で知っておきたい成年後見人とは？

売却したい不動産の所有者が認知症の場合、判断能力が不十分とみなされ、売却手続きがおこなえない可能性があります。
しかし、売却金を相続後ではなく先に受け取りたい場合は、どうすれば良いのでしょうか。
たとえば、親が認知症になった際の介護費用に充てたいケースなどは、高齢社会が進む現代で今後も増加すると考えられます。
このようなケースで知っておきたいのが、成年後見人の存在です。
ここでは、成年後見人とは何か、概要について見ていきましょう。

成年後見人とは

成年後見人とは、簡単にいうと判断能力が低下した方の代理人のことです。
認知症などにより判断能力が不十分な方を保護するための「成年後見制度」によって選任されます。
成年後見人は不動産などの売買や賃貸借契約、金銭の貸し借りなどの法律行為への代理権を得るため、不動産の売却に関しても代理でおこなうことが可能です。

2種類の成年後見制度

実は、成年後見制度は2種類あり、それぞれで特徴が異なります。

任意後見制度
1つ目は、任意後見制度です。
任意後見制度では、判断能力が低下する前に万が一に備えて本人が任意後見人を選任します。
本人と任意後見人に選任された方との間で任意後見契約を公正証書によって締結し、契約が成立する仕組みです。
未成年者や破産者を除いた方であれば、基本的に任意後見人になることができます。
判断能力が低下した際に保護や支援を受ける必要があるため、一般的には信頼できる親族や専門家である弁護士などが選任されるケースが多いでしょう。

法定後見制度
2つ目は、法定後見制度です。
法定後見制度では、本人の判断能力が低下したあとに家庭裁判所が成年後見人等を選任します。
任意後見制度は本人が後見人を選任できたのに対し、法定後見制度は家庭裁判所が後見人を選任するため、必ずしも希望した親族などが後見人に選ばれるわけではありません。
法定後見制度の場合は、すでに本人の判断能力が低下しているため、家庭裁判所の判断で本人の財産などを適切に管理できる方が選任される仕組みです。
そのため、親族の意思に関わらず、弁護士などの専門家が成年後見人等に指名されるケースもあります。
また、任意後見制度では代理権しか付与されないのに対し、法定後見制度では代理権のほかに法律行為に対する同意権、取消権も付与されます。
さらに、法定後見制度は、本人の判断能力の度合いによって後見、保佐、補助の3制度に分かれていることも押さえておきたいポイントです。
後見人の呼び名は、順番に成年後見人、保佐人、補助人となっており、総称として成年後見人等と呼ばれることがあります。
もっとも判断能力が低下している方をサポートするのが成年後見人で保佐人、補助人と続きます。
成年後見人が代理でおこなえる手続きの範囲がもっとも広く、保佐人や補助人は家庭裁判所が定める範囲でしか手続きをおこなえない場合があるため、注意が必要です。

▼この記事も読まれています
不動産売却における売買契約書の必要性とは？チェックポイントもご紹介

不動産売却における成年後見人の申立ての手続きと必要書類

実際に成年後見人等を選任する場合、どのような手続きをおこなえば良いのでしょうか。
必要書類と併せて見ていきましょう。

手続きをおこなう場所や申立てができる人物は？

法定後見制度を用いて後見人を選任する場合、本人の住所を管轄する家庭裁判所への申請が必要です。
申立てができるのは、下記の人物と定められています。

●本人
●配偶者
●本人からみた4親等内の親族（親・祖父母・子・孫・ひ孫・きょうだい・いとこなど）
●市区町村長

申請後は提出書類の内容や本人の周囲の状況や事情などから家庭裁判所が総合的に判断し、成年後見人等を決定します。
成年後見人等が決定するまでには、必要に応じて申立人や後見人候補、本人との面接、親族の希望の聞き取り、医師の鑑定などをおこなうため、3か月ほどかかるのが一般的です。
申立ての際は後見人を推薦することが可能ですが、先述したように必ずしも希望どおりにいくわけではありません。
また、申立て後は家庭裁判所の許可がなければ、申請の取り消しができないことも注意点として覚えておきましょう。

申請時の必要書類は？

成年後見人等の申立てにおける必要書類は、それぞれのケースによって異なります。
そのため、ここでは主な必要書類についてご紹介します。
下記以外の必要書類については、事前に家庭裁判所に確認してみてください。

●申立書
●申立書付票
●後見人等候補者身上書
●親族関係図
●本人の財産目録
●本人の収支予定表
●本人の診断書
●本人に成年後見等の登記がされていないことの証明書
●本人の財産等に関する資料
●申請に必要な費用

本人に成年後見等の登記がされていないことの証明書は、東京法務局に請求して郵送してもらう必要があります。
申請に必要な費用は、収入印紙代、郵便切手代、鑑定費用（本人の判断能力について鑑定が必要だと家庭裁判所が判断した場合）などです。
収入印紙代や郵便切手代などは合わせて7,000円程度ですが、鑑定費用が必要な場合は10万円ほどかかるため、注意しましょう。
上記以外の必要書類としては、本人と後見人等候補者の戸籍謄本、後見人等候補者の住民票（写し）、療育手帳などの本人の健康状態に関する資料などがあります。
申立ての手続きに関して不安な場合は、弁護士に相談しながら進めると良いでしょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却の仲介手数料ってなに？売買金額との関係を解説

成年後見人による不動産売却の方法とは？

成年後見人によって不動産を売却する場合、売却する不動産が本人にとって居住用または非居住用で売却方法が異なります。
そのため、まずは売却予定の不動産の用途を確認することが大切です。
ここでは、不動産の用途別の売却方法を見ていきましょう。

居住用不動産の売却方法

成年後見人によって居住用の不動産を売却する場合は、家庭裁判所の許可が必要です。
成年後見制度の対象となる本人の生活を保護する目的で民法によって定められています。
そのため、家庭裁判所の許可を得ずに居住用不動産を売却すると売買契約が法的に無効となり、買主は不動産の所有権を得ることができず、売主は売却金を返金しなければなりません。
さらに、無許可で売却をおこなった場合、義務を果たしていないとみなされ、成年後見人を解任される可能性もあります。
なお、成年後見人をサポートする成年後見監督人が選任されているケースでは、家庭裁判所のほかに成年後見監督人の許可も必要なことを覚えておきましょう。
このように居住用不動産を売却するのであれば、一般的な売却手続きのほかに家庭裁判所から許可を得るための申立ての手続きもおこなわなければなりません。

非居住用不動産の売却方法

成年後見人によって非居住用の不動産を売却する場合、家庭裁判所の許可は不要です。
本人の生活拠点ではないため、特別に保護する必要がないとの観点からこのように定められています。
ただし、非居住用の不動産でも売却するためには正当な理由が必要です。
たとえば、本人の生活費や医療費の確保などを理由とする本人のための売却でなければ認められません。
売却が認められれば、一般的な不動産と同じように手続きを進められますが、売却金額の設定には注意しましょう。
相場よりも大幅に安い価格で売却した場合、本人の利益を侵害していると家庭裁判所に判断される可能性があります。
また、現時点で本人が居住していないからと安易に非居住用と判断してしまわないよう慎重に検討することも大切です。

▼この記事も読まれています
不動産の売却理由で売却活動に影響が出る？

まとめ

認知症の方の代理で売却をおこなうには、成年後見制度を利用する必要があります。
不動産の用途によって売却方法が変わるため、注意して手続きを進めましょう。

空き家の所有には固定資産税や管理費などの維持費がかかるため、経済的にも大変ですよね。
そのため、売却を考えている方もいらっしゃるかもしれません。
ただし、築年数の古い空き家はなかなか売れない場合もあるため、リフォームやリノベーションを検討する必要があります。
そこで本記事では、空き家のリフォーム・リノベーションのメリット・デメリット、かかる費用、そして減税制度についてご説明します。

空き家をリフォーム・リノベーションするメリットとデメリット

空き家をリフォームやリノベーションする前に、まずはメリットとデメリットを把握することが重要です。
以下では、リフォームやリノベーションのメリットとデメリットについてご説明します。

空き家をリフォーム・リノベーションするメリット

空き家をリフォーム・リノベーションすることには以下のメリットがあります。

早期売却につながる
空き家をリフォーム・リノベーションする大きなメリットは、買い手や借り手がつきやすくなることです。
とくに実家を相続して空き家になった場合、建物自体が古くなっていることが多いです。
そのため、設備や資産価値がほとんどない状態になっている可能性があります。
しかし、リフォーム・リノベーションをおこない、設備などを新しく変えることで、売却や賃貸に出した際に古いままの物件に比べて魅力的になります。
新しい設備の導入や内装のリニューアルによって、買い手や借り手が引き付けられる可能性が高まるでしょう。

倒壊リスクを軽減できる
リフォームやリノベーションのもうひとつのメリットは、倒壊リスクを軽減できる点です。
メンテナンスのおこなわれていない家は経年劣化が進み、地震などの際には倒壊のリスクが高まります。
しかし、リノベーションによって建物の耐久性や耐震性を強化することで、安心して生活できる環境を作り出せます。

建物の資産価値が向上する
空き家のリフォーム・リノベーションでは、部分的な改修に留まらず、間取りや内装、設備を大幅に変更することも可能です。
築年数が経過して老朽化した建物でも、耐久性や耐震性の強化、省エネルギー化などが実現できます。
これにより、空き家が新築住宅のように生まれ変わり、売却時に買い手がつきやすくなるだけでなく、将来的な資産価値の維持にも寄与します。
さらに、再び住まいとして利用すれば、長年慣れ親しんだ家に住み続けることも可能です。

空き家をリフォーム・リノベーションするデメリット

空き家をリフォーム・リノベーションすることには以下のデメリットがあります。

費用が発生する
空き家のリフォーム・リノベーションには、費用が大きなデメリットとなります。
とくに古い住宅ほど、リフォームやリノベーションにかかる費用も増えてしまうでしょう。
ただし、解体して建て直す場合に比べれば費用を抑えられる場合もあります。
そのため、リフォーム・リノベーションの目的を明確にし、予算を慎重に判断する必要があります。
目的や希望する改修内容を考慮しながら、費用とのバランスを見極めることが重要です。

売却しても費用が回収できるとは限らない
空き家をリフォーム・リノベーションして売却や賃貸に出す場合、かけた費用を必ずしも回収できるわけではありません。
買い手や借り手が見つからない可能性もあります。
たとえば、立地が悪いなどの理由で需要が低い場合です。
また、リノベーションにかかった費用を売却価格や賃料に上乗せしすぎると、相場よりも高く感じられてしまうこともあります。
そのため、事前にどのくらいの費用をかけることが適切で、どの程度の収益が見込めるかを明確にする必要があります。
目的を明確にし、資金計画を立て、リフォーム・リノベーションにかかる費用と将来的な収益のバランスを考慮し、慎重に計画を進めることが大切です。

▼この記事も読まれています
不動産売却における売買契約書の必要性とは？チェックポイントもご紹介

空き家のリフォーム・リノベーションに発生する費用

空き家をリフォームやリノベーションする際には、費用が気になるポイントですよね。
ここでは、リフォームやリノベーションにかかる費用の相場について解説します。

一部のみ工事するケース

リノベーション費用の相場を、代表的な施工部分・内容別に分類してまとめました。
詳細は以下をご覧ください。

●トイレ：20～50万円
●キッチン：50～150万円
●浴室：50～150万円
●外壁：50～200万円
●フローリング：60～90万円

壁紙や床の一部を交換する工事や、トイレ・キッチン・浴室などを一緒にリフォームする場合、総額で数十万円から500万円以内で収まることが一般的です。
とくに水回りは劣化が進みやすく、古い設備から最新のものに変えることで家全体の機能性が向上します。
そのため、優先的にリフォームを検討したいところです。
空き家を「売却」または「賃貸」する場合、壁紙が汚れていると嫌がる方が多いため、綺麗なクロスに交換することをおすすめします。

フルリフォーム・フルリノベーションするケース

フルリフォーム・フルリノベーションの費用目安は、マンションでは250万円から1,000万円程度、一戸建てでは500万円から2,000万円程度です。
水回り設備の全面的な交換や各部屋の内装や建具を完全にリフォームする場合は、予算と工事期間に余裕を持つことが重要です。
築10年以上の一戸建てやアパート1棟を所有している場合、外壁や屋根のリフォームも必要な場合があります。
ただし、建物の老朽化状況や選ぶ設備の違いによって価格は変動します。
ときには300万円から500万円で古民家をリノベーションできるケースもありますので、まずはお気軽にご相談ください。

▼この記事も読まれています
不動産売却の仲介手数料ってなに？売買金額との関係を解説

空き家のリフォーム・リノベーションに対する減税制度

現在、全国的に空き家の数が増加しており、社会的な問題となっています。
このような状況に対応するため、中古住宅や空き家の活用を促進するためのリフォームやリノベーションに関する減税制度が設けられています。

所得税の減税制度

所得税の減税制度には2つの種類があり、それぞれ異なるリフォームの内容が対象です。

住宅ローン減税
住宅ローン減税は、10年以上の住宅ローンを利用して中古住宅をリフォームする場合に、年末時点の住宅ローン残高の0.7%が最大10年間、所得税から控除される制度です。
対象となる改修工事には建築基準法に基づく大規模な修繕や模様替え、区分所有部分の修繕や模様替え、居室や水回りの全面的な修繕、耐震改修工事、バリアフリー改修、省エネ改修が含まれます。
ただし、補助金などを差し引いた改修費用が100万円（税込）を超える場合に適用されます。

住宅特定改修特別税額控除
住宅特定改修特別税額控除は、中古住宅に一定のリフォームをおこなった場合に、ローンの有無に関わらず所得税が控除される制度です。
2022年1月1日から2023年12月31日までが適用期間です。
この制度は自己資金でリフォームをおこなう場合に適用され、控除額は実際の工事費用ではなく標準的な費用相当額の10％が所得税から控除されます。
省エネリフォームなど、リフォームごとに特定の条件を満たす場合に、控除が受けられます。

固定資産税の減税制度
固定資産税は、所有する土地や建物に対して課される地方税です。
一定のリフォーム工事をおこなった場合、工事完了後3か月以内に市区町村に申告することで、固定資産税の減額を1年間受けることができます。
以下は、対象となるリフォーム工事とその減額額です。

●耐震リフォーム：減額額の2分の1
●バリアフリーリフォーム：減額額の3分の1
●省エネリフォーム：減額額の3分の1
●長期優良住宅化リフォーム：減額額の3分の2

適用期間は2024年3月31日までですが、いずれの減税制度も年度によって条件や控除額などが変動する場合があります。

▼この記事も読まれています
不動産の売却理由で売却活動に影響が出る？

まとめ

空き家のリフォーム・リノベーションにはメリットとデメリットがあり、費用も検討が必要です。
住宅ローン減税や特定改修特別税額控除などの減税制度も活用できますが、条件や控除額は年度によって変動するため、情報収集は欠かさずおこないましょう。