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仲介手数料とは?不動産売却時に覚えておきたい計算方法やリスクを解説!

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仲介手数料とは?不動産売却時に覚えておきたい計算方法やリスクを解説!

仲介手数料とは?不動産売却時に覚えておきたい計算方法やリスクを解説!

不動産を売却する際は、仲介手数料と呼ばれる費用が発生することがあります。
言葉は知っていても、仲介手数料の特徴や計算方法などは知らない方が多いかもしれません。
そこで今回は不動産の売却をご検討中の方に向けて、仲介手数料とは何か、計算方法や覚えておきたいリスクもふまえながらご説明します。

仲介手数料とは①不動産売却時に発生するケースや特徴

仲介手数料とは①不動産売却時に発生するケースや特徴

仲介手数料とは、不動産会社を介して物件を売却した際に発生する費用です。
不動産会社に仲介を依頼する場合は、基本的に以下のような流れで売却を進めます。

●不動産の査定を受ける
●不動産会社と媒介契約を結ぶ
●売却活動をおこない、買主が見つかったら売買契約を結ぶ
●決済を終えたら買主に不動産を引き渡す


仲介手数料は不動産売却を達成した成功報酬であるため、媒介契約締結時ではなく、買主との売買契約が成立した時点で発生します。

仲介手数料に関して押さえておきたいポイントとは

仲介手数料で押さえておくべきポイントは、おもに以下の3点です。

●売買契約が成立した際に発生する
●上限金額がある
●支払いは原則として現金である


先述のとおり、仲介手数料は不動産売却を達成した成功報酬です。
そのため、不動産を売却できなかった場合に請求される心配はありません。
また、仲介手数料は法律によって上限金額が定められています。
基本的に、上限金額を超えて請求されることはないので、後ほどご説明する計算方法を使って確認しておきましょう。
そして、支払いは原則として現金であるため、事前に準備しておく必要があります。
「売買契約の締結時」と「物件の引き渡し時」に半額ずつ支払うパターンが一般的ですが、一括払いのこともあるので注意しましょう。

仲介手数料に含まれる費用とは

仲介手数料には、不動産会社が物件を売却するためにかけた費用などが含まれています。
ただし、物件を売却するための費用すべてが、仲介手数料に含まれるわけではありません。
仲介手数料に含まれるのは、通常の範囲の売却活動で発生する費用です。
具体的には広告の作成や配布、物件案内や必要書類の作成、契約手続きのサポートなどにかかる費用や人件費が挙げられます。
「特別な広告を出したい」「遠方の購入検討者と条件交渉をしてほしい」などの場合は、仲介手数料とは別に費用を請求される可能性があるので、事前に確認しておきましょう。

仲介手数料とは②不動産売却の際にかかる金額を計算する方法

仲介手数料とは②不動産売却の際にかかる金額を計算する方法

仲介手数料には法律によって定められた上限金額があり、それに近い金額を請求されることが一般的です。
ですから、仲介手数料の相場を知りたいときは、上限金額を確認すると良いでしょう。

仲介手数料の上限金額の目安とは

早見表によると、売却価格に応じた仲介手数料の上限金額は以下のとおりです。

●売却価格500万円:23万1,000円
●売却価格1,000万円:39万6,000円
●売却価格2,000万円:72万6,000円
●売却価格3,000万円:105万6,000円


このように、売却価格が高いと仲介手数料も増え、100万円を超えることもあります。
なお、仲介手数料には消費税が課税され、上記は税込みの金額です。

上限金額の計算方法とは

不動産の売却価格の目安がわかれば、計算式を使って仲介手数料の上限金額を算出できます。
売却価格が200万円以下の場合は「売却価格×5%+消費税」、200万円超え400万円以下の場合は「売却価格×4%+2万円+消費税」の式で計算しましょう。
売却価格が400万円を超える場合の計算式は、「売却価格×3%+6万円+消費税」です。
たとえば、売却価格が3,000万円の場合は「3,000万円×3%+6万円+消費税」で計算すると、先ほどの早見表と同じ「105万6,000円」となります。
なお、売却価格が400万円以下の場合は、この計算式で算出した上限金額を超える可能性があるので注意しましょう。
その理由は、「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」が適用されるからです。
低廉(ていれん)とは金額が安いことを意味する言葉であり、これは金額が安い空き家などを売買した際の仲介手数料に関する特例です。
具体的には、売却価格が400万円以下の場合は仲介手数料に「調査費用相当額」が加算され、合計で税込み19万8,000円が上限金額になります。
たとえば、売却価格が100万円の物件は、先述の式で計算すると「5万円+消費税」が上限金額です。
けれども、この特例が適用されると調査費用相当額13万円がプラスされ、「5万円+13万円+消費税」で19万8,000円となるのです。
この特例は、売却価格が低い空き家などは仲介手数料よりも人件費などのコストが上回るリスクがあり、不動産会社の売却活動が消極的になってしまうことを防ぐために定められました。
ですから、仲介手数料の上限金額は、計算方法とともに特例が適用されるケースがあることも覚えておきましょう。

仲介手数料とは③不動産売却の際に覚えておくべきリスク

仲介手数料とは③不動産売却の際に覚えておくべきリスク

仲介手数料は、上限金額かそれに近い金額を請求されることが一般的です。
ただ、なかには上限金額よりも比較的安い金額が設定されていることもあります。
仲介手数料は100万円以上かかるケースもあるため、「少しでも安く抑えたい」と考えるかもしれません。
けれども、仲介手数料の安さだけで不動産会社を決定すると、リスクが生じる可能性があります。
おもなリスクには、以下の2つが挙げられます。

●売却活動に使う費用を確保できないリスク
●満足のいくサポートを受けられないリスク


これらのリスクがなぜ発生するのか、それぞれご説明します。

売却活動に使う費用を確保できないリスクが生じる理由

先述のとおり、仲介手数料には不動産を売却するために必要な広告作成などの費用が含まれています。
そのため、仲介手数料があまりにも安いと使えるお金を確保できず、適切な売却活動ができなくなる可能性があります。
売却活動が適切にできないと、買主がなかなか見つからず、売り出し価格を相場よりも下げることになるかもしれません。
すると、最終的には「仲介手数料は上限金額だったが、相場に近い価格で売却できたケース」のほうが、手元に残るお金が多いことがあるので注意しましょう。

満足のいくサポートを受けられないリスクが生じる理由

仲介手数料には広告などにかかる費用だけではなく、不動産会社の人件費も含まれています。
そのため、仲介手数料が安いと人件費を抑える必要が生じ、満足のいくサポートを受けられなくなるかもしれません。
仲介手数料が上限金額より安くても、多くの場合は売却活動がしっかりとおこなわれているものですが、仲介手数料だけに着目することは避けたほうが良いでしょう。
大切なのは、ご自身にとって信頼できる不動産会社を選ぶことです。
不動産売却では、トラブルや予期せぬ事態が発生してしまうこともあるので、信頼できる不動産会社に仲介を依頼すると安心です。
ですから、担当者の対応や過去の実績などにも着目して、ご自身が良いと思える不動産会社を選びましょう。

まとめ

不動産会社を介して不動産の売却を達成した場合は、仲介手数料が発生します。
上限金額を超えて請求されることはないので、計算式を使って事前に確認しておきましょう。
仲介手数料は納得のいく不動産売却のために必要な費用なので、その金額だけに着目せず、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。
お気軽にご相談ください!


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