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所有者が認知症でも不動産売却したい!成年後見人による売却方法とは?

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所有者が認知症でも不動産売却したい!成年後見人による売却方法とは?

所有者が認知症でも不動産売却したい!成年後見人による売却方法とは?

認知症で意思能力がない方は、基本的に不動産の売却がおこなえません。
しかし、認知症の親の介護施設への入居費用に充てるためなど、不動産の売却金を利用したい方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、所有者が認知症でも売却ができる成年後見人とは何か、申立ての手続きと必要書類、成年後見人による不動産売却の方法についてご紹介します。
実家をはじめとする不動産売却をご検討中の方は、ぜひ今後のご参考にしてみてください。

不動産売却で知っておきたい成年後見人とは?

不動産売却で知っておきたい成年後見人とは?

売却したい不動産の所有者が認知症の場合、判断能力が不十分とみなされ、売却手続きがおこなえない可能性があります。
しかし、売却金を相続後ではなく先に受け取りたい場合は、どうすれば良いのでしょうか。
たとえば、親が認知症になった際の介護費用に充てたいケースなどは、高齢社会が進む現代で今後も増加すると考えられます。
このようなケースで知っておきたいのが、成年後見人の存在です。
ここでは、成年後見人とは何か、概要について見ていきましょう。

成年後見人とは

成年後見人とは、簡単にいうと判断能力が低下した方の代理人のことです。
認知症などにより判断能力が不十分な方を保護するための「成年後見制度」によって選任されます。
成年後見人は不動産などの売買や賃貸借契約、金銭の貸し借りなどの法律行為への代理権を得るため、不動産の売却に関しても代理でおこなうことが可能です。

2種類の成年後見制度

実は、成年後見制度は2種類あり、それぞれで特徴が異なります。

任意後見制度
1つ目は、任意後見制度です。
任意後見制度では、判断能力が低下する前に万が一に備えて本人が任意後見人を選任します。
本人と任意後見人に選任された方との間で任意後見契約を公正証書によって締結し、契約が成立する仕組みです。
未成年者や破産者を除いた方であれば、基本的に任意後見人になることができます。
判断能力が低下した際に保護や支援を受ける必要があるため、一般的には信頼できる親族や専門家である弁護士などが選任されるケースが多いでしょう。

法定後見制度
2つ目は、法定後見制度です。
法定後見制度では、本人の判断能力が低下したあとに家庭裁判所が成年後見人等を選任します。
任意後見制度は本人が後見人を選任できたのに対し、法定後見制度は家庭裁判所が後見人を選任するため、必ずしも希望した親族などが後見人に選ばれるわけではありません。
法定後見制度の場合は、すでに本人の判断能力が低下しているため、家庭裁判所の判断で本人の財産などを適切に管理できる方が選任される仕組みです。
そのため、親族の意思に関わらず、弁護士などの専門家が成年後見人等に指名されるケースもあります。
また、任意後見制度では代理権しか付与されないのに対し、法定後見制度では代理権のほかに法律行為に対する同意権、取消権も付与されます。
さらに、法定後見制度は、本人の判断能力の度合いによって後見、保佐、補助の3制度に分かれていることも押さえておきたいポイントです。
後見人の呼び名は、順番に成年後見人、保佐人、補助人となっており、総称として成年後見人等と呼ばれることがあります。
もっとも判断能力が低下している方をサポートするのが成年後見人で保佐人、補助人と続きます。
成年後見人が代理でおこなえる手続きの範囲がもっとも広く、保佐人や補助人は家庭裁判所が定める範囲でしか手続きをおこなえない場合があるため、注意が必要です。

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不動産売却における成年後見人の申立ての手続きと必要書類

不動産売却における成年後見人の申立ての手続きと必要書類

実際に成年後見人等を選任する場合、どのような手続きをおこなえば良いのでしょうか。
必要書類と併せて見ていきましょう。

手続きをおこなう場所や申立てができる人物は?

法定後見制度を用いて後見人を選任する場合、本人の住所を管轄する家庭裁判所への申請が必要です。
申立てができるのは、下記の人物と定められています。

●本人
●配偶者
●本人からみた4親等内の親族(親・祖父母・子・孫・ひ孫・きょうだい・いとこなど)
●市区町村長


申請後は提出書類の内容や本人の周囲の状況や事情などから家庭裁判所が総合的に判断し、成年後見人等を決定します。
成年後見人等が決定するまでには、必要に応じて申立人や後見人候補、本人との面接、親族の希望の聞き取り、医師の鑑定などをおこなうため、3か月ほどかかるのが一般的です。
申立ての際は後見人を推薦することが可能ですが、先述したように必ずしも希望どおりにいくわけではありません。
また、申立て後は家庭裁判所の許可がなければ、申請の取り消しができないことも注意点として覚えておきましょう。

申請時の必要書類は?

成年後見人等の申立てにおける必要書類は、それぞれのケースによって異なります。
そのため、ここでは主な必要書類についてご紹介します。
下記以外の必要書類については、事前に家庭裁判所に確認してみてください。

●申立書
●申立書付票
●後見人等候補者身上書
●親族関係図
●本人の財産目録
●本人の収支予定表
●本人の診断書
●本人に成年後見等の登記がされていないことの証明書
●本人の財産等に関する資料
●申請に必要な費用


本人に成年後見等の登記がされていないことの証明書は、東京法務局に請求して郵送してもらう必要があります。
申請に必要な費用は、収入印紙代、郵便切手代、鑑定費用(本人の判断能力について鑑定が必要だと家庭裁判所が判断した場合)などです。
収入印紙代や郵便切手代などは合わせて7,000円程度ですが、鑑定費用が必要な場合は10万円ほどかかるため、注意しましょう。
上記以外の必要書類としては、本人と後見人等候補者の戸籍謄本、後見人等候補者の住民票(写し)、療育手帳などの本人の健康状態に関する資料などがあります。
申立ての手続きに関して不安な場合は、弁護士に相談しながら進めると良いでしょう。

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成年後見人による不動産売却の方法とは?

成年後見人による不動産売却の方法とは?

成年後見人によって不動産を売却する場合、売却する不動産が本人にとって居住用または非居住用で売却方法が異なります。
そのため、まずは売却予定の不動産の用途を確認することが大切です。
ここでは、不動産の用途別の売却方法を見ていきましょう。

居住用不動産の売却方法

成年後見人によって居住用の不動産を売却する場合は、家庭裁判所の許可が必要です。
成年後見制度の対象となる本人の生活を保護する目的で民法によって定められています。
そのため、家庭裁判所の許可を得ずに居住用不動産を売却すると売買契約が法的に無効となり、買主は不動産の所有権を得ることができず、売主は売却金を返金しなければなりません。
さらに、無許可で売却をおこなった場合、義務を果たしていないとみなされ、成年後見人を解任される可能性もあります。
なお、成年後見人をサポートする成年後見監督人が選任されているケースでは、家庭裁判所のほかに成年後見監督人の許可も必要なことを覚えておきましょう。
このように居住用不動産を売却するのであれば、一般的な売却手続きのほかに家庭裁判所から許可を得るための申立ての手続きもおこなわなければなりません。

非居住用不動産の売却方法

成年後見人によって非居住用の不動産を売却する場合、家庭裁判所の許可は不要です。
本人の生活拠点ではないため、特別に保護する必要がないとの観点からこのように定められています。
ただし、非居住用の不動産でも売却するためには正当な理由が必要です。
たとえば、本人の生活費や医療費の確保などを理由とする本人のための売却でなければ認められません。
売却が認められれば、一般的な不動産と同じように手続きを進められますが、売却金額の設定には注意しましょう。
相場よりも大幅に安い価格で売却した場合、本人の利益を侵害していると家庭裁判所に判断される可能性があります。
また、現時点で本人が居住していないからと安易に非居住用と判断してしまわないよう慎重に検討することも大切です。

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まとめ

認知症の方の代理で売却をおこなうには、成年後見制度を利用する必要があります。
不動産の用途によって売却方法が変わるため、注意して手続きを進めましょう。


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