空き家の所有には固定資産税や管理費などの維持費がかかるため、経済的にも大変ですよね。
そのため、売却を考えている方もいらっしゃるかもしれません。
ただし、築年数の古い空き家はなかなか売れない場合もあるため、リフォームやリノベーションを検討する必要があります。
そこで本記事では、空き家のリフォーム・リノベーションのメリット・デメリット、かかる費用、そして減税制度についてご説明します。
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空き家をリフォーム・リノベーションするメリットとデメリット
空き家をリフォームやリノベーションする前に、まずはメリットとデメリットを把握することが重要です。
以下では、リフォームやリノベーションのメリットとデメリットについてご説明します。
空き家をリフォーム・リノベーションするメリット
空き家をリフォーム・リノベーションすることには以下のメリットがあります。
早期売却につながる
空き家をリフォーム・リノベーションする大きなメリットは、買い手や借り手がつきやすくなることです。
とくに実家を相続して空き家になった場合、建物自体が古くなっていることが多いです。
そのため、設備や資産価値がほとんどない状態になっている可能性があります。
しかし、リフォーム・リノベーションをおこない、設備などを新しく変えることで、売却や賃貸に出した際に古いままの物件に比べて魅力的になります。
新しい設備の導入や内装のリニューアルによって、買い手や借り手が引き付けられる可能性が高まるでしょう。
倒壊リスクを軽減できる
リフォームやリノベーションのもうひとつのメリットは、倒壊リスクを軽減できる点です。
メンテナンスのおこなわれていない家は経年劣化が進み、地震などの際には倒壊のリスクが高まります。
しかし、リノベーションによって建物の耐久性や耐震性を強化することで、安心して生活できる環境を作り出せます。
建物の資産価値が向上する
空き家のリフォーム・リノベーションでは、部分的な改修に留まらず、間取りや内装、設備を大幅に変更することも可能です。
築年数が経過して老朽化した建物でも、耐久性や耐震性の強化、省エネルギー化などが実現できます。
これにより、空き家が新築住宅のように生まれ変わり、売却時に買い手がつきやすくなるだけでなく、将来的な資産価値の維持にも寄与します。
さらに、再び住まいとして利用すれば、長年慣れ親しんだ家に住み続けることも可能です。
空き家をリフォーム・リノベーションするデメリット
空き家をリフォーム・リノベーションすることには以下のデメリットがあります。
費用が発生する
空き家のリフォーム・リノベーションには、費用が大きなデメリットとなります。
とくに古い住宅ほど、リフォームやリノベーションにかかる費用も増えてしまうでしょう。
ただし、解体して建て直す場合に比べれば費用を抑えられる場合もあります。
そのため、リフォーム・リノベーションの目的を明確にし、予算を慎重に判断する必要があります。
目的や希望する改修内容を考慮しながら、費用とのバランスを見極めることが重要です。
売却しても費用が回収できるとは限らない
空き家をリフォーム・リノベーションして売却や賃貸に出す場合、かけた費用を必ずしも回収できるわけではありません。
買い手や借り手が見つからない可能性もあります。
たとえば、立地が悪いなどの理由で需要が低い場合です。
また、リノベーションにかかった費用を売却価格や賃料に上乗せしすぎると、相場よりも高く感じられてしまうこともあります。
そのため、事前にどのくらいの費用をかけることが適切で、どの程度の収益が見込めるかを明確にする必要があります。
目的を明確にし、資金計画を立て、リフォーム・リノベーションにかかる費用と将来的な収益のバランスを考慮し、慎重に計画を進めることが大切です。
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空き家のリフォーム・リノベーションに発生する費用
空き家をリフォームやリノベーションする際には、費用が気になるポイントですよね。
ここでは、リフォームやリノベーションにかかる費用の相場について解説します。
一部のみ工事するケース
リノベーション費用の相場を、代表的な施工部分・内容別に分類してまとめました。
詳細は以下をご覧ください。
●トイレ：20～50万円
●キッチン：50～150万円
●浴室：50～150万円
●外壁：50～200万円
●フローリング：60～90万円
壁紙や床の一部を交換する工事や、トイレ・キッチン・浴室などを一緒にリフォームする場合、総額で数十万円から500万円以内で収まることが一般的です。
とくに水回りは劣化が進みやすく、古い設備から最新のものに変えることで家全体の機能性が向上します。
そのため、優先的にリフォームを検討したいところです。
空き家を「売却」または「賃貸」する場合、壁紙が汚れていると嫌がる方が多いため、綺麗なクロスに交換することをおすすめします。
フルリフォーム・フルリノベーションするケース
フルリフォーム・フルリノベーションの費用目安は、マンションでは250万円から1,000万円程度、一戸建てでは500万円から2,000万円程度です。
水回り設備の全面的な交換や各部屋の内装や建具を完全にリフォームする場合は、予算と工事期間に余裕を持つことが重要です。
築10年以上の一戸建てやアパート1棟を所有している場合、外壁や屋根のリフォームも必要な場合があります。
ただし、建物の老朽化状況や選ぶ設備の違いによって価格は変動します。
ときには300万円から500万円で古民家をリノベーションできるケースもありますので、まずはお気軽にご相談ください。
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空き家のリフォーム・リノベーションに対する減税制度
現在、全国的に空き家の数が増加しており、社会的な問題となっています。
このような状況に対応するため、中古住宅や空き家の活用を促進するためのリフォームやリノベーションに関する減税制度が設けられています。
所得税の減税制度
所得税の減税制度には2つの種類があり、それぞれ異なるリフォームの内容が対象です。
住宅ローン減税
住宅ローン減税は、10年以上の住宅ローンを利用して中古住宅をリフォームする場合に、年末時点の住宅ローン残高の0.7%が最大10年間、所得税から控除される制度です。
対象となる改修工事には建築基準法に基づく大規模な修繕や模様替え、区分所有部分の修繕や模様替え、居室や水回りの全面的な修繕、耐震改修工事、バリアフリー改修、省エネ改修が含まれます。
ただし、補助金などを差し引いた改修費用が100万円（税込）を超える場合に適用されます。
住宅特定改修特別税額控除
住宅特定改修特別税額控除は、中古住宅に一定のリフォームをおこなった場合に、ローンの有無に関わらず所得税が控除される制度です。
2022年1月1日から2023年12月31日までが適用期間です。
この制度は自己資金でリフォームをおこなう場合に適用され、控除額は実際の工事費用ではなく標準的な費用相当額の10％が所得税から控除されます。
省エネリフォームなど、リフォームごとに特定の条件を満たす場合に、控除が受けられます。
固定資産税の減税制度
固定資産税は、所有する土地や建物に対して課される地方税です。
一定のリフォーム工事をおこなった場合、工事完了後3か月以内に市区町村に申告することで、固定資産税の減額を1年間受けることができます。
以下は、対象となるリフォーム工事とその減額額です。
●耐震リフォーム：減額額の2分の1
●バリアフリーリフォーム：減額額の3分の1
●省エネリフォーム：減額額の3分の1
●長期優良住宅化リフォーム：減額額の3分の2
適用期間は2024年3月31日までですが、いずれの減税制度も年度によって条件や控除額などが変動する場合があります。
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まとめ
空き家のリフォーム・リノベーションにはメリットとデメリットがあり、費用も検討が必要です。
住宅ローン減税や特定改修特別税額控除などの減税制度も活用できますが、条件や控除額は年度によって変動するため、情報収集は欠かさずおこないましょう。
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