土地売買では、瑕疵があれば売り主は責任を負います。
見える部分の瑕疵の他に見えない部分の瑕疵もあり、土壌汚染は見えない瑕疵です。
土壌汚染された土地を売れば責任を問われるので、トラブルにならないためにも、土地によっては売却前に土壌汚染チェックをしておきます。
どのような土地で土壌汚染チェックの必要性があるの？
土壌汚染調査の必要な土地は、法律で義務づけられている、以下のような土地です。
・有害物質を取り扱う工場
・3,000平方メートル以上の土地
・工場跡など汚染の恐れがあり、人に健康被害を及ぼす可能性のある土地
これら法律で調査が義務づけられている土地は、土壌汚染調査をした土地の17%ほどです。
残りは、自主的に土地売却前に土地の保有者が汚染チェックをしています。
土壌汚染が確認されれば、土地価格が下がり風評被害がでるので、それらを防ぐために自主的に行います。
工場跡やクリーニング店などの、有害物質を使う土地で自主的に調査する場合が多いです。
自主的に土壌汚染調査をする土地が多いので、汚染の恐れのない土地でも調査はできます。
現在有害物質を扱っていなくとも、過去に工場などで有害物質を扱っていたケースもあります。
産業廃棄物の廃棄場所だったという土地もあります。
土壌汚染チェックをせずに土地の売却を行い、売却後に土壌汚染が判明したときは、隠れた瑕疵責任となり、契約解除または損害賠償です。
トラブルにならないために、懸念があれば土壌汚染チェックはした方が良く、土地売却時には土壌汚染についてどのように扱うのか契約書に記載した方が無難です。
土壌汚染チェックの方法とはどのようにするの？
土壌汚染は、土壌、土壌ガス、地下水の3つを調べます。
土を採取して、土壌汚染物質がないのか、基準値を超えていないか調べます。
最初に浅い範囲の土を採取し、土地のどのエリアで汚染があるのか確認します。
汚染エリアがあれば、ボーリングによって深く土を掘り出し、どの深さまで汚染があるか確かめます。
汚染された土は、通常は取り除きます。
土壌汚染調査は、調査機関に依頼して調査してもらいますが、依頼する機関の選び方は以下の通りです。
・環境省のホームページに指定調査機関が掲載されている
・指定の機関のホームページで、法対応や実績、資格をチェックする
・依頼先の機関を選んだら、電話やメールで相談する
その後は見積もりになり、調査日数の目安を算出してくれます。
土壌汚染調査が終わったら、調査費用を支払いましょう。
まとめ
工場跡地などの有害物質を使う土地の他に、過去に工場や産業廃棄物処理場などで土壌が汚染されている可能性があります。
土壌汚染があるままの状態で土地を売るとトラブルになるので、汚染の可能性があれば売却前に土地の土壌汚染チェックを指定の調査機関に依頼して行ってもらいましょう。
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